Wie erkenne ich ein gutes Gutachten ?

Immobilengutachten gibt es viele. Neben öffentlich bestellten und / oder zertifizierten Gutachtern bieten auch viele weitere Marktteilnehmer, wie z.B. Makler, Gutachten an. Diese Gutachten unterscheiden sich häufig im Preis und auch in der Qualität. Wie sie ein gutes Gutachten erkennen und wie sie es selbst prüfen können, möchte ich hier in diesem Artikel aufzeigen.

In den nächsten Zeilen möchte ich hier auf drei Hauptpunkte hinweisen, die Jeder selbst grob und ohne große Sachkenntnis prüfen kann. Es geht hier um die formale Anforderungen eines Gutachtens, die sachlichen Anforderungen sowie die die Plausibilitäts- und Wertanforderungen an ein gutes Gutachten. Ist einer dieser Punkte in ihrem Gutachten mangelhaft ausgeführt, so sollten sie unbedingt mit ihrem Gutachter sprechen bevor sie dieses Schriftstück weiter verwenden. Es soll ja schließlich ein GUTachten sein und kein SCHLECHTachten. 😉

Formale Anforderung eines Gutachtens

Ein Gutachten gehört immer unterschrieben. Das klingt als erstes einmal sehr einfach, aber es wird oft vergessen. Ebenso sollte der Verfasser des Gutachtens seine Sachkunde in dem Fachgebiet (hier Immobilenbewertung) belegen können. Dies erkennt man gut an einer öffentlichen Bestellung, Zertifizierung oder ähnlichem. Neben diesen beiden Punkten, welche auf einen Blick ersichtlich sind, kommt es nun zu Punkten, die die man das Gutachten auch mal lesen sollte. Ist der Zweck der Wertermittlung im Gutachten benannt und wird hinsichtlich des Verkehrswerts auf § 194 BauGB hingewiesen? Gibt es eine ordentliche Gliederung des Gutachtens und wurde das tatsächliche Objekt bewertet. Der letzte Punkt klingt auch wieder so einfach und trivial, aber wundern Sie sich nicht, eine Verwechslung passiert öfter als man denkt. Achten Sie ebenfalls auf den Bewertungsstichtag. Der Bewertungsstichtag ist der Tag, an welchem die erforderlichen, örtlichen Gegebenheiten zur Aufstellung einer Wertschätzung oder eines Wertgutachtens aufgenommen und dokumentiert werden. Dieser Tag ist dann auch Grundlage für die in der Wertschätzung bzw. im Wertgutachten verwendeten Indizes, somit der für die Wertermittlung maßgebende Zeitpunkt.

Und zu guter Letzt für diesen Abschnitt: Hat der Sachverständige das Objekt persönlich besichtigt. Denn nur was man wirklich sieht und wovon man Kenntnis erlangt kann man auch korrekt und gewissenhaft bewerten.

Sachliche Anforderung an das Wertgutachten

Bei den sachlichen Anforderungen eines Immobilengutachtens wird es schon komplizierter. Aber dennoch gibt es für Laien genug Kontrollen und diese sollten geprüft werden. Wurde das Grundbuch eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt? Bei dem Thema Grundbuch kommt es besonders auf die Angaben zum Eigentümer, den Rechten und den Eintragungen aus Abteilung 2 an. Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind. Wie schon beim Grundbuch sollte auch überprüft und gecheckt werden, ob das Liegenschaftskataster vom Gutachter eingesehen und umfassend gewürdigt wurde. Hier sollten wirklich alle Grundstücke, die das Objekt umfassen, bedacht werden. Das Liegenschaftskataster ist das landesweit flächendeckende Register für sämtliche Flurstücke (Parzellen, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte) und deren Beschreibung. Ebenso sollte auch überprüft werden, ob das Planungs- und Baurecht nachvollziehbar umfassend dargestellt wurde und ob die nähere Umgebung wirklich passt. Denn sie als Eigentümer können sicherlich gut bewerten wie die Umgebungssituation in Bezug auf ÖPNV, Verkehrsanbindung und öffentlichen Einrichtungen ist.

Neben diesen ganzen Punkten sollten Sie zum Ende der sachlichen Anforderung ebenso noch selbst überprüfen ob die Grundstücksgröße und der Bodenwert des Grundstücks plausibel ist. Hierfür bieten die Bundesländer oft sogenannte Geoportale online an. Suchen Sie hier einfach mal nach ihrem Grundstück und schauen nach dem Bodenrichtwert und der Größe des Grundstücks.

Die Plausibilitäts- und Wertungsanforderungen eines Immobilengutachten

Es werden in Deutschland grundsätzlich drei verschiedene Wertermittlungsverfahren angewendet, mit denen der Wert von Grundstücken oder Immobilien berechnet werden kann. Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert (auch: Marktwert) von Grundstücken. Hierbei werden Grundstückspreise anhand von mehreren Kaufpreisen, die für vergleichbare Grundstücke erzielt worden sind, berechnet. Dabei kommt es u.a. auf Merkmale wie Bodenbeschaffenheit, Lage, Nutzung und Zuschnitt an. Das Ertragswertverfahren wird für die Ermittlung von Immobilienwerten verwendet, indem die zukünftig zu erwartenden Einkünfte aus der Immobilie hinzugezogen werden. Grund und Boden werden dabei separat berechnet und anschließend zum Wert der baulichen Anlage addiert. Das Sachwertverfahren ist eine weitere Methode, um den Wert einer Immobilie zu berechnen. Auch hier wird der Bodenwert separat, meist mittels Vergleichswertverfahren, ermittelt und addiert. Das Sachwertverfahren ist sinnvoll, wenn mit der Immobilie kein Ertrag erzielt werden kann. Hierbei wird im Gegensatz zum Ertragswert nicht in die Zukunft, sondern in die Vergangenheit geschaut: Die Summe von Kosten und Werte, die bis dato in die Immobilie geflossenen sind, werden von Wertminderungen abgezogen und ergeben zusammen mit dem Bodenwert den Sachwert. Überprüfen Sie nun mit diesem Vorwissen ob die Auswahl des Wertermittlungsverfahren nachvollziehbar begründet wurde. Ebenso schauen Sie auf die Ansätze der Berechnungen, sind diese nachvollziehbar oder ist etwas komplett an der Haaren herbei gezogen? Wie schaut es unter anderem aus mit den Bewirtschaftungskosten oder der Wohn- und Nutzfläche? Das können Sie sicherlich selbst überprüfen.

Dies alles sind Punkte an denen Sie ein gutes Gutachten erkennen. Natürlich gibt es noch weit aus mehr Kontrollmöglichkeiten, aber dieser Artikel soll einem die Möglichkeit geben schnell und einfach zu einem vorläufigen Schluss zu kommen und vielleicht hilft er Ihnen persönlich ja ein schlechtes Gutachten zu verwenden.

Zusammenfassung der Kontrollpunkte:

• Gutachten unterschrieben ?
• Sachkunde des Gutachters ?
• Zweck der Wertermittlung im Gutachten benannt ?
• Hinweis auf § 194 BauGB ?
• Ordentliche Gliederung des Gutachtens ?
• Korrektes Objekt ?
• Bewertungsstichtag korrekt ?
• War der Sachverständige vor Ort ?
• Grundbuch eingesehen ?
• Kataster eingesehen ?
• Planungs- und Baurecht nachvollziehbar ?
  
• Umgebung korrekt dargestellt?
• Grundstücksgröße und Bodenwert plausibel?
• Wertermittlungsverfahren korrekt ?
• Ansätze der Berechnungen plausibel ?